不動産投資信託(REIT)で始める本格的な資産形成

 将来に備えて資産運用を始めたいけど、迷っている初心者の方も多いと思います。そこで、おすすめの資産運用方法をご紹介したいと思います。

投資初心者のよくある悩み

ネズ子
昔から知っている会社の株を、試しに買ってみたんだけど、
買ったそばから、値下がりしちゃって、損失も出ちゃってるの
株って、売買を繰り返しても、ぜんぜん儲からないみたいだし、
自分で運用するのって、結構、難しいよね
トラ吉
ウサ子
株式の銘柄もたくさんあるようだし、
結局、どの株を取引きしたら資産を増やせるのかなぁ

 そんな疑問にお答えしましょう。

本記事の内容

  • 投資初心者向け:中長期投資で資産を増やしていく方法
  • 投資初心者向け:オススメの投資先、銘柄の選び方

はじめに

 僕も今の投資スタイルにたどり着くまでは、株式投資で失敗を繰り返していました。

 現在46歳ですが、25~28歳の3年間で、284万円の損失を出してしまい、嫌気もさして、株式投資から離れていたのですが・・・。

 僕に転機が訪れたのは、41歳の時です。

 そこからは、大きな損失を出すこともなくなり、生まれてきた利益も再投資に回して、運用資産も徐々に増えてきています。

あれから、13年も経ってるのか・・・
路地牛

 保有資産から受け取れる分配金も年々増えてきました。

分配金の実績グラフ(2019年01月26日)

路地裏の牛です。 年間取引報告書から分配金をひろって、グラフ化してみました。 2014年に、J-REITを始めてから、分配金は、1円も引き出さず、100% 再投資を貫いてきました。今後も、複利の効果を ...

 まだ、5年ですが、結果も伴ってきました。これまでの運用状況も公開していますので、ご覧ください。

ポートフォリオ

路地裏の牛ポートフォリオ(2019年11月1日)

本日の日経平均は小反落して、22,850.77円でした。 東証REIT指数は少し上昇して、2,254.64円ですが、保有銘柄は少し値下がりしていたようです。 さて、これまで投入した自己資金の総額は、1 ...

ポートフォリオ

路地裏の牛ポートフォリオ(2019年09月05日)

今日は日経平均も大幅に上がり、2万1000円台を確保しました。 東証REIT指数も一時、2,104.73まで上昇、年初来高値を更新しています。 長期金利の低下で高利回り商品であるREITには買いが流入 ...

ポートフォリオ

路地裏の牛ポートフォリオ(2019年07月31日)

路地裏の牛です。 今日で7月も終わりです。僕にとっては、いつかは「億り人」になりたいと、密かな野望を抱きはじめた月でもありました。 J-REITへの投資は、2014年5月26日から始めました。日数に換 ...

ポートフォリオ

路地裏の牛ポートフォリオ(2019年07月05日)

路地裏の牛です。 J-REITへの投資は、2014年5月26日に始めました。これまでに投入してきた自己資金の総額は、1,630万円です。本日の終値ベースで、1098万円の資産が増えたことになります。 ...

ポートフォリオ

路地裏の牛ポートフォリオ(2019年05月29日)

路地裏の牛です。 最近、日経平均が下がるときは、J-REITは上がりやすいような気がしています。 今日の日経平均は3日ぶりの反落で、256.77円安という結果でした。 ボクが保有する全銘柄、と言っても ...

 この記事は、28歳の時の僕のような、投資初心者の方に向けて書いています。たぶん、知っていたら、あんな苦い失敗はしなかったと思うので・・・。

株式投資で利益を出す方法

 株式投資で利益を出す方法には、大きく2つあります。

キャピタルゲイン

株式の売買によって得られる利益
・買値から値上がりして売値との差額が利益になる
・売値から値下がりして買値との差額が利益になる

信用取引だと、株価が高い時に売り、
安い時に買い戻すこともできますが、
初心者は絶対に手を出さないでね
路地牛

インカムゲイン

株式を保有することで得られる配当金や優待による利益

考えたことある?

 キャピタルゲインを狙うというのは、株価が安い時に買い、高い時に売るということです。

 単純なことですが、これがなかなか難しい。若かりし頃の僕はこれができず、何度も手痛い失敗を繰り返しました。

 考えたことはあるでしょうか?自分が買った株は、だれかが売った株だということを。

 だれかさんは、あなたに売った瞬間、利益を出したかもしれないし、損切りをしたのかもしれません。

 自分が買っている時は、あまり買わされているとは考えないものですが、実は、買わされているのかもしれないのです。

 買わされた、あなたが利益を出せるかというと、そう単純なことではありません。

 株を手放した、だれかさんには、手放すだけの理由があったということも、意識しておかなければなりません。

 だれかさんが、もっと値上がりすると思っていたら、たぶん、あなたには売却していなかったとは思いませんか?

普通は、値上がりすると思っていたら、売却しないよね
トラ吉

 「鴨が葱を背負って来る」ということわざを知っているでしょうか、若かりし頃の僕は、そういう世間知らずの鴨だったということです。

 その道の専門家、経験豊かなプロの投資家であっても、売買タイミングの見極めは難しいのです。

 だから、そういう駆け引きに、身を投じるというのは、投資初心者である、あなたにはリスクが高いことだとは思えませんか?

 キャピタルゲインを狙うということは、弱肉強食の世界で生きていくということです。

 たぶん、個人の性格によるところも大きいと思えるのですが、結局のところは、強者は生き残り、弱者は鴨にされるということなのです。(それも、何度でも)

ネズ子
鴨葱体質な人は、何度も、鴨られそうですね
若かりし頃の僕は、鴨られるのが嫌で、
株式市場から退場したんだよ
路地牛

 そういうこともあり、僕が投資初心者にオススメするのは、インカムゲイン狙いの投資です。

インカムゲイン狙いの投資初心者にオススメの投資先

 証券取引所では多くの銘柄が取引されていますが、インカムゲイン狙いの初心者にオススメできる投資先は、J-REITです。

 REIT(リート)とは、不動産投資信託のことです。投資家からお金を集めて不動産を運用して得られた賃料収入などを元に、投資家に分配する金融商品です。日本では、2001年9月に市場が創設されました。

 REITは、投資法人という特殊な法人を作ることで、不動産への投資・運用を行います。投資法人は、不動産運用を行うことだけを目的にしているため、基本的にはそれ以外の業務を行うことはできません。以下のような規制があります。

従業員を雇えません。(少数の役員しかいません)
利益の90%超は分配金に回さなければなりません。(法人税は課税されなくなります)
不動産投資以外の事業は認められません。

 そのため、運営は全て外部に委託することになるのですが、その委託先の中でも、重要な役割を果たすのは資産運用会社です。資産運用会社は、不動産の選定や、日々の管理、資金調達等、投資法人が必要とするほとんどの業務を行います。

 一般企業の株式の場合、利益は将来の設備投資等のために、株主には配当せず、内部留保される場合もよくあることですが、J-REITの素晴らしいところは、「利益の9割超が分配金に回される」ということです。

 利益のほとんどが投資家に分配されるため、高い分配金利回りが期待できます。また、賃貸事業に特化しているため、一般の不動産会社と比べても収益は安定しています。

 これを書いている時点では、J-REITは63銘柄あります。確認するには、以下の JAPAN-REIT.COM さんのサイトが便利です。

J-REITの銘柄一覧(分配金利回りランキング)
http://www.japan-reit.com/ranking/all#rimawari

 一覧を見ていただけたでしょうか。それほど、銘柄数は多くないと思いませんか?確認する銘柄数も少なくて済むので、投資初心者でも比較的、把握しやすいと思います。

ネズ子
分配金の利回りも結構高いわね
銘柄数も少ないから、少し時間をかければ、
銘柄ごとの特徴や、値動きの傾向もつかめそうだね
トラ吉

資産を増やす覚悟はあるか?

 インカムゲイン狙いの投資で、資産を増やしていくには、定期的に証券口座に自己資金を注入し続け、J-REIT銘柄を買付、そこから得られた分配金も、全額を再投資していれば、資産は自然に増えます。

 自分で定めた時期が来るまでは、分配金も引き出さずに、全て再投資に回す覚悟を決めてください。原則、一度、証券口座に入金したら、二度と出金しないという心構えで、投資に向き合うことができれば、成功の確率も高まります。

 僕の場合、年間240万円の分配金を得られるようになることが当面の目標なので、それが実現するまでは、1円たりとも証券口座から、お金を引き出すことはしないつもりです。

 昔、書いた記事が参考になると思います。

「マルサの女」権藤社長に学ぼう

路地裏の牛です。 福岡市で暮らしています。今日は朝から雨が降っていましたが、卒業袴を着て、笑顔で母親らしい人と歩いている女性がいました。 ご卒業&4月から新社会人となる皆さん、おめでとうございます。 ...

銘柄の選び方

 用意した資金に合わせて、J-REIT銘柄の中から自分の好みにあったものを自由に選んでください。銘柄数は少ないので、比較的、選びやすいと思います。

ウサ子
自由に選んでいいよって、言われても・・・
銘柄を見極める能力に磨きをかけるとか、
チャンスを見逃さない洞察力を高めていきたいと思うなら、
頼るばかりじゃなくて、自分で決めることも大切なんだよ
路地牛

 以下、ご参考までに・・・

 僕の場合は、J-REITの全銘柄を、資産規模順に並べて、上から順番にどういう銘柄かを確認していくところから始めました。その過程で、以下のようなものも作りました。

路地裏の牛のJ-REIT銘柄ランキング(資産規模順)
https://rojiushi.com/reit/info.php

ウサ子
路地牛さんは、資産規模順に並べるということを決めたんですね
データ取得や、集計が完璧じゃないから、
JAPAN-REIT.COM さんのサイトとは微妙に違う値が出ることもあるけど、
何となく確認するには便利でしょ
路地牛

 資産規模順に並べたのは、安定志向が強かったからです。

 時には資産規模が2000億円以上の銘柄だけに絞ることもありましたし、似たような資産規模なら、より格付けの高い方に投資してみたり、同じ資産規模でも、用意した資金で、なるべく多くの口数を買付できる銘柄に投資したり、していました。

 最初の頃は、1銘柄あたりの投資上限額を50万円から70万円に制限して、なるべく分散投資をしていたようにも思います。

 J-REITを始めて、1年ぐらい経ったころの運用方針も記事にしています。

路地裏の牛の運用方針(2015年05月22日)

路地裏の牛です。 再開してから1年間、紆余曲折ありましたが、2015年5月22日に覚悟を決めました。ボクのポートフォリオ運用方針は以下の通りです。 1.投資銘柄は、J-REIT限定、分配金狙いの長期投 ...

 分配金が楽しみだったので、決算期の昇順(6種類)、資産規模の降順に並べて、6つのグループから、最低1銘柄以上を買付することで、毎月、分配金を受け取っていた時期もありました。

 たしか、300万円の資金を用意して、1銘柄あたり50万円を上限として、6銘柄の買付を行っていたと思います。

 ※J-REIT銘柄の大半は決算期が年2回あり、6グループに分かれますが、ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)だけは、決算期が年1回(12月)なので、現在は7グループに分かれます。

 今の投資スタイルに自信を深めていくにつれ、ここぞという時には、分散ではなく、集中投資もできるようになってきました。

布石となる一手

路地裏の牛です。布石とは、「将来のためにあらかじめ整えておく手はず」のこと。 数日前に、ふと思いついた、翌年以降の受取分配金を最大化していくための作戦。本日は、その作戦を実行に移しました。おそらく、ボ ...

 この布石も、以下のように成長中です。

路地裏の牛ポートフォリオ(2019年07月05日)

路地裏の牛です。 J-REITへの投資は、2014年5月26日に始めました。これまでに投入してきた自己資金の総額は、1,630万円です。本日の終値ベースで、1098万円の資産が増えたことになります。 ...

ウサ子
その後の路地牛さんのポートフォリオを見ると、
この一手は本当に布石になってますよね
昔だったら、こういう決断は怖くてできなかったかもね
路地牛

 ここ最近は、資産規模のことは若干、抑え気味に考えていて、分配金利回りの高いものに、優先的に投資するようになっています。

 普段から、翌年以降の分配金が最大化できるように心がけているので、過去の分配金の推移なども参考にしながら、資産規模が順調に成長しそうな銘柄を選んでいるつもりです。

利回りは自分で買うもの

 J-REITに投資する上で重要な指針となる、分配金利回りは簡単な計算式で表現できます。

 分配金利回り = 年間の予想分配金 ÷ 投資額

 年間の予想分配金が3,000円の投資法人に、1口50,000円で投資する場合
3,000 ÷ 50,000 = 6.0%

 6.0%で満足できるなら、買い付けてください。後は、保有して見守るだけです。投資法人の成長とともに、投資法人の資産規模も増えていきます。

 その結果、翌年以降の分配金が、3500円に上がった場合
3,500 ÷ 50,000 = 7.0%

保有しているだけで、利回りも上昇していきます。

トラ吉
たくさん口数を所有できれば、掛け算で分配金も増えますね
保有するだけじゃなくて、時々、銘柄を入れ替える時もあるよ
路地牛

ココがポイント

「利回りは買わされるもの」ではありません。
「利回りは自分で買うもの」だということを常に意識しておきましょう。

投資資金はいくら必要?

 投資するお金がないと、嘆く必要はありません。最初は、3万円、5万円、10万円でもいいのです。

 無理なく自分のペースで運用資金を注入していけばよいのです。

 まずは買えるJ-REIT銘柄を買ってみてください。怖がる必要はありません。それより、分配金を得られる楽しみを実感してみてください。

 始めは少ない分配金だな、と思うかもしれませんが、経験を積みながら、徐々に口数を増やしていきましょう。

 続けることが大切です。最初はゆっくりでも、続けていれば、徐々に資産が増えるスピードも上がってくるはずです。

投資には、生活資金じゃなくて、余裕資金を回してね
路地牛

投稿日:2019-07-15 更新日:

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