路地裏の牛です。
今回は、少し前に書いた以下の記事の実践編です。
本記事のミッション
NISAでは毎年120万円の非課税投資枠が設定されます。非課税期間は最長5年間ですが、期間終了後、新たな非課税投資枠への移管（ロールオーバー）による継続保有が可能です。
この非課税投資枠を最大限に活用して、不動産投資信託（REIT）への投資を行いながら、中長期で、インカムゲイン狙いの投資を行う、きっかけを与えることがミッションです。
本記事では、投資資金は非課税投資枠と同じ、120万円を想定しています。
不動産投資信託（REIT）の利回り
不動産投資信託（REIT）の利回りを確認するには、以下のサイトが便利です。
http://www.japan-reit.com/list/rimawari/
この記事を書いている時点で、J-REITの分配金利回りは、2.75%～6.36%の間で、平均は3.73%でした。そして、分配金利回りごとの銘柄分布は、以下のような状況になっています。
| 分配金利回り | 銘柄数 |
|---|---|
| 6.00% ～ | 2 |
| 5.00% ～ | 8 |
| 4.00% ～ | 23 |
| 3.00% ～ | 28 |
| 2.00% ～ | 2 |
投資する銘柄を選んでみよう
J-REIT全63銘柄の中から自由に銘柄を選びましょう。たぶん、どれを選んでも、銀行の定期預金よりは確実に高い利回りで運用することが可能です。
参考までに、120万円の予算を、2つの運用パターンにして、銘柄を選んでみました。投資口価格、分配金利回り、年間予想分配金は、2019年8月2日時点のものです。
①集中投資・利回り追求型
一番、分配金利回りの高いタカラレーベン不動産投資法人（3492）を買えるだけ買う作戦です。インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人（3298）は残り資金で買える銘柄として選択しました。
| コード | 銘柄名 | 投資口価格 | 数量 | 投資金額 | 年間予想分配金 | 分配金利回り |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 127,400 | 9 | 1,146,600 | 72,900 | 6.36% |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 19,410 | 2 | 38,820 | 1,518 | 3.91% |
2銘柄で、年間予想分配金は、74,418円です。平均利回りは、6.28%です。投資金額の合計は、1,185,420円です。
②分散投資・毎月分配型
J-REIT全63銘柄を、6つの決算月グループに分け、分配金利回り降順にして、資金の許す範囲で、上から順番に選んでみました。1銘柄1口までの買付として、銘柄の分散を図ります。
| コード | 銘柄名 | 投資口価格 | 数量 | 投資金額 | 年間予想分配金 | 分配金利回り |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 111,400 | 1 | 111,400 | 6871 | 6.17% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 127,400 | 1 | 127,400 | 8,100 | 6.36% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 256,300 | 1 | 256,300 | 12844 | 5.01% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 123,000 | 1 | 123,000 | 6960 | 5.66% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 87,300 | 1 | 87,300 | 4717 | 5.40% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 118,600 | 1 | 118,600 | 6855 | 5.73% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 121,000 | 1 | 121,000 | 6321 | 5.20% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 137,000 | 1 | 137,000 | 6326 | 4.62% |
| 8986 | 日本賃貸住宅投資法人 | 90,500 | 1 | 90,500 | 4000 | 4.42% |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 19,410 | 1 | 19,410 | 759 | 3.91% |
10銘柄で、年間予想分配金は、63,753円です。平均利回りは、5.35%です。投資金額の合計は、1,191,910円です。
あとは保有するだけでもいい
投資したら、何もせず持っておくだけで分配金が入ってきます。投資法人も成長していくため（物件取得額が増加していく）、年を重ねるごと、受け取る分配金も増えていくはずです。
5年間持ち続けた場合、分配金が現状維持だったとしても、
①なら、74,418円 × ５年 ＝ 372,090円
②なら、63,753円 × ５年 ＝ 318,765円
の分配金を受け取ることが予測できます。
さらに、分配金を再投資（新たな銘柄への投資）していけば、受け取る分配金が「雪だるま式」に増えていく流れを作り出すこともできるはずです。大きな雪だるまも、初めは小さな雪だるまから始まるということを信じてください。
