路地裏の牛です。
J-REIT（不動産投資信託）に投資を始めたのは、2014年5月26日からですが、初めは、100万円を用意して、969,478円の買付金額からスタートしました。あの日から5年ちょっと経過しています。
現在の買付金額は、21,493,926円ですが、この額をどのように調達したかを考えてみると、
自己資金1,630万円＋今まで受け取った分配金（手取り額100%）2,434,051円＝18,734,051円
となるのですが、買付金額には、あと、2,759,875円、足りていませんよね。さて、僕は、この足りない分の金額をどこから持ってきたのでしょうか？
普段から長期投資を心がけていますが、一度、買付したら、売却しないわけではありません。チャンスがあれば、積極的に銘柄の入れ替えを行ってきました。
僕の投資スタイルは、あくまでも「インカムゲイン狙いの長期投資」なので、キャピタルゲインを狙っての銘柄の入れ替えはしていません。ですが、インカムゲインを狙っていたら、たまたま、おまけで、キャピタルゲインによる利益も出て、2,759,875円を調達できたということです。
僕の銘柄を入れ替える判断基準はシンプルに、いつも念仏のように唱えている「翌年以降の受取分配金の最大化」に貢献できるかどうかで判断しています。
普段から、保有銘柄については、買付金額、年間利回り、年間分配金の数字を把握していて、年間にいくらの分配金が得られるのか、すぐ確認できるようにしています。
また、保有していないJ-REIT銘柄についても、同じく、現在価格、年間利回り、年間分配金の数字を把握していて、めぼしいものが出現したら、入れ替えのシミュレーションをして、結果が伴いそうなら、つまり、今後１年間に受け取れる分配金が今よりも確実に増える場合、単純に入れ替えている感じです。
利回りだけ見ていてもダメで、なるべく買付金額は低く、獲得できる口数も多くなるように、考えているような気がします。そして、条件に合わない場合は、銘柄入れ替えも発生しないので、必然的に中長期投資になる感じです。
引き続き、翌年以降の受取分配金の最大化を考えて育てていきます。