投資雑記

私のJ-REIT投資判断(2019年11月17日版)

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「翌年以降の受取分配金の最大化を考える」ということを第一に考えて、いつも国内リートに投資しているつもりです。

世の中には、もっと最速で資産を増やしていく戦略もあるのかもしれませんが、そういうものがあっても、今の私の金融リテラシーでは、そのレベルに達することもなく、これまで公開してきた実績が全てです。

私より運用が上手で、結果を出している人はたくさんいると思いますし、そういう人達が普段どういう投資判断を行っているのかには、私も興味があります。

逆に言えば、私より結果を出す前の人達から見たら、私の投資判断でも興味を持つ人がいるかもしれないということだと思うのです。

私はどちらかと言えば慎重な方で、基本的には、石橋はたたいて渡る方だと思っています。。

私の投資判断がどこまでお役に立てるのかは分かりませんが、私ならこう考えてますよ、という内容を時折、ご案内することはできるのかなと思ったので、ちょっと書いてみることにしました。

分配金利回りの高さだけでは投資対象にはならない

自分のポートフォリオで、高い利回りを維持しようと思えば、新たな銘柄を買い入れる際、高い分配金利回りのものを買付することが基本となります。

基本はそうなのですが・・・

そこには、その人なりの好き・嫌いがあると思うのです。

2019年11月15日時点での国内リート分配金利回りの1位、2位は以下の銘柄でした。

【1位】いちごホテルリート投資法人(3463)
    投資口価格:130,200円
  予想年間分配金:7,701円(9期:4,700円、10期:3,001円)
   分配金利回り:5.91%

【2位】タカラレーベン不動産投資法人(3492)
    投資口価格:116,400円
  予想年間分配金:6,740円(4期:3,620円、5期:3,120円)
   分配金利回り:5.79%

さて、両方に投資できないという制約がある場合、あなたなら、どちらの銘柄を買付されますか?

私なら、タカラレーベン不動産投資法人を買付すると思います。

なぜ、そう思うのか、説明していきます。

いちごホテルリート投資法人について

8期の実績は3,154円でした。

9期の予想は4,700円でかなり上昇していますが、物件売却益によるものです。

個人的には、資産規模が増えて、分配金が増えるというのはうれしいのですが、物件売却というのは物件の入れ替えなどには必要なことなのかもしれませんが、一時的でも、資産規模が減るということが、あまり好きではないのです。

資産規模が減ると、その分、賃料収入も減ってしまいますので・・・

普段、私は、物件売却益による分配金の上昇がある場合は、その予想を控えめに考えて無視することにしています。

9期の予想は無視して、8期の3,154円と10期の3,001円を足し合わせると、私なりの年間分配金は6,155円になります。

6,155÷130,200円=4.72%

私は控えめにみて、本来の実力は、4.72%だと判断するように心がけています。

タカラレーベン不動産投資法人について

3期の実績は、4,600円です。

4期と5期の予測はこの実績よりも下がっているため、そのまま、5.79%を信じることにします。

今日の投資判断

一時的に分配金利回りが上がることはよくあることですが、中長期で持ち続けるには長い目で見て高い分配金利回りを維持してくれそうな銘柄を買付しなければならないと考えています。

私の中では、いちごホテルリート投資法人は4.72%で、タカラレーベン不動産投資法人は5.79%です。

分配金利回りだけを見て投資するなら、私は、タカラレーベン不動産投資法人に投資すると思います。

現在、私は、タカラレーベン不動産投資法人を1口も保有していません。

この判断は今日の時点での私の投資判断です。

今のところ、年内に買付する予定はないため、買付を行うなら2020年のNISA枠になるかもしれません。

その時には状況も変わっているかもしれませんが、今ならこの銘柄ということで書いてみました。

私が推奨しても、投資を行う際の決断については、自己責任でお願いいたします。

くれぐれもよく考えた上で行ってくださいね。

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